Кондо на Пхукете для инвесторов, которые сначала читают договор: опубликованная цена у каждой квартиры, от $99,000 (≈ 8,4 млн ₽), расходы на покупку и владение названы по статьям, а арендные программы описаны ровно такими, какие они есть. Видеозвонок на русском, затем письменный меморандум — а день просмотра только если вы сами этого захотите.
Эта страница — скорее чек-лист, чем реклама: что входит в цену, сколько стоит владение, что обещает арендная программа и чего не обещает, как работает иностранная квота и что происходит при перепродаже. Если цифра нигде не опубликована, мы так и говорим.
Взгляд инвестора
Рынок кондоминиумов Пхукета живой, но не простой. По данным CBRE за первое полугодие 2026 года, в продажу выведено 4 487 квартир, продано 4 017 — на 10,6% больше, чем годом раньше; сильнее всего продавались проекты с арендными программами, с хорошим соотношением цены и качества или с лучшим расположением. В том же отчёте — всего три сданных проекта, 1 196 квартир, на 56,8% меньше, чем во втором полугодии 2025 года, при этом многие проекты задержаны. Ещё CBRE называет риск избытка предложения.
Цена зависит от района и от того, что именно продаётся. Обзор Knight Frank на конец 2025 года оценивает средние цены по острову в THB 125 000–160 000 за м²; в том же обзоре Банг-Тао указан примерно на уровне THB 283 975, Лаян — 197 000, Камала — 182 375. C9 Hotelworks за первый квартал 2025 года нашла, что брендированные кондоминиумы на 28% дороже небрендированных, а новые небрендированные квартиры стоят THB 139 000 за м² против THB 100 000 при перепродаже. Цены сопоставимы, только когда известно, о какой из этих категорий речь.
Арендная программа — это договор с оператором, а не прогноз. Доход зависит от заполняемости; для масштаба — по данным CBRE за первое полугодие 2026 года, загрузка отелей Пхукета составила 67,7% при средней цене номера THB 5 658 в сутки (это данные по отелям, а не по арендной программе). Агентства рекламируют валовые цифры; важна цифра за вычетом расходов, и на звонке мы показываем собственные расчёты оператора. Гарантия считается гарантией, только если она записана в договоре — и тогда вопрос в том, чем она обеспечена.
Иностранные покупатели — часть этого рынка: по подсчётам Krungsri Research, в 2025 году иностранцы оформили на Пхукете 1 190 квартир в кондоминиумах, на 18,3% больше, чем годом раньше, а в первом квартале 2026 года — 420, на 52,2% больше. Эта страница — для тех, кто хочет войти в этот рынок с документами в порядке: цена, расходы, квота, условия программы и выход — каждое в письменном виде до бронирования.
Чек-лист
Каждая карточка — вопрос, ответ на который стоит получить письменно до любого перевода денег. Ни один из них не про вид из окна.
Регулярные рейсы в аэропорт Пхукета выполняются из таких узлов, как Сингапур, Гонконг и Дубай; авиакомпании и частота меняются по сезонам, поэтому сверяйтесь с расписанием. Многие иностранные покупатели бронируют, не приезжая, и мы оформляем это удалённо — но всё же предпочли бы, чтобы вы один раз увидели здание.
В нашем каталоге 19,000+ объектов в 380+ проектах, из них 290+ проектов — на Пхукете; у каждого объекта опубликованы цена и площадь. Рядом с ценой мы перечисляем то, что добавляют покупка и владение: сбор за регистрацию перехода права, налоги при переходе, взнос на содержание общих зон, резервный фонд, налог на землю и строения, мебель, если она не включена, банковские комиссии.
По данным CBRE, на иностранцев пришлось 67% покупок в Банг-Тао и Чернг-Тале в первом полугодии 2026 года. Широкий круг покупателей важен при выходе, как и предложение: Krungsri Research насчитала 12 346 непроданных квартир в кондоминиумах на конец 2025 года. Мы разбираем оба фактора до того, как вы выберете дом.
Владение квартирой само по себе не даёт права жить в Таиланде. Безвизовый въезд для коротких поездок — 30 дней с 15 сентября 2026 года для паспортов из официального списка, с одним продлением. Для более долгих сроков есть Destination Thailand Visa, виза Long-Term Resident, Thailand Privilege и пенсионные визы — у каждой свои условия. Правила меняются: проверяйте действующие.
Иностранец может владеть кондоминиумом на правах фригольда в пределах 49% продаваемой площади здания. До бронирования мы просим юридическое лицо дома подтвердить квоту письменно. Деньги приходят из-за границы в иностранной валюте, а тайский банк выдаёт форму Foreign Exchange Transaction (FET). Виллы и земля оформляются в долгосрочную зарегистрированную аренду или через компанию, но не в собственность (фригольд).
В арендной программе оператор продвигает квартиру, принимает гостей, обслуживает её и отчитывается перед вами. Что вы получите, определяют условия: как определена выручка, какие вычеты делаются до распределения, сколько недель в году вы можете жить сами, на какой срок заключена программа. Доход зависит от заполняемости и не гарантирован, если иное не записано в договоре, — а гарантия стоит ровно столько, сколько стоит то, что её обеспечивает.
Восемь проектов нашего каталога для инвестиционного шорт-листа: резиденции, связанные с отельными и курортными брендами, с арендными программами, условия которых мы даём письменно, и кондо The Title на юге и западе острова. Цены опубликованы. Каждая цена ниже — опубликованная стартовая цена, для квартир от $99,000.
Next Point Condominium в Раваи, на юге острова: здание под брендом Radisson. Квартиры от одной до трёх спален, 35–149 м², в продаже 138, сдача планируется в IV квартале 2028 года; право собственности подтверждаем по каждой квартире отдельно, а условия арендного пула, если он есть, даём письменно.
The Title Adora Rawai от Rhom Bho Property PLC: квартиры с одной и двумя спальнями, 35–81 м², в Раваи, в продаже 118, сдача планируется в I квартале 2027 года. Условия арендной программы запросите до сравнения с остальными.
Резиденции под брендом Wyndham от Fantasea Plus в районе Чалонг: квартиры с двумя и тремя спальнями, 56–92 м², в продаже 162, сдача планируется в I квартале 2027 года. Определение выручки и вычеты по программе — в меморандуме.
Surfhouse Residences от Sala Hospitality Group в Лаяне, на северо-западном побережье: квартиры от одной до трёх спален, 60–172 м². Небольшой дом на 32 квартиры, сдача планируется в I квартале 2027 года — уточните, что ещё свободно.
The Title Serenity Naiyang от Rhom Bho Property PLC в Най Янге рядом с аэропортом: квартиры от одной до трёх спален, 36–124 м², в продаже 164. В каталоге сдача указана во II квартале 2026 года, поэтому сначала мы подтверждаем статус передачи.
Angsana Oceanview Residences от Laguna Property в Банг-Тао: резиденции с видом на море, две и три спальни, 209–304 м², в продаже три квартиры. Верх этой подборки по цене; в каталоге сдача указана в I квартале 2026 года.
Skypark Elara Lakelands от Banyan Group Residences в Банг-Тао: квартиры от одной до трёх спален, 54–186 м², в продаже 62, сдача планируется в III квартале 2028 года. Горизонт длинный — спросите, как выстроен график платежей.
The Title Vivana от Rhom Bho Property PLC в Камале, на западном побережье: квартиры с одной и двумя спальнями, 30–128 м², в продаже 193, сдача планируется в IV квартале 2028 года. Закладывайте срок ожидания в свой горизонт.
Эти восемь — инвестиционный шорт-лист. В полном каталоге — 19,000+ объектов в 380+ проектах, на Пхукете и по всему Таиланду. Назовите бюджет и горизонт — и мы поищем по всему каталогу.
Каталог на 11 октября 2026 г.. Цены в батах пересчитаны по курсу 33.57 THB за доллар США.
Next Point Condominium в Раваи, на юге острова: здание под брендом Radisson. Квартиры от одной до трёх спален, 35–149 м², в продаже 138, сдача планируется в IV квартале 2028 года; право собственности подтверждаем по каждой квартире отдельно, а условия арендного пула, если он есть, даём письменно.
The Title Adora Rawai от Rhom Bho Property PLC: квартиры с одной и двумя спальнями, 35–81 м², в Раваи, в продаже 118, сдача планируется в I квартале 2027 года. Условия арендной программы запросите до сравнения с остальными.
Резиденции под брендом Wyndham от Fantasea Plus в районе Чалонг: квартиры с двумя и тремя спальнями, 56–92 м², в продаже 162, сдача планируется в I квартале 2027 года. Определение выручки и вычеты по программе — в меморандуме.
Surfhouse Residences от Sala Hospitality Group в Лаяне, на северо-западном побережье: квартиры от одной до трёх спален, 60–172 м². Небольшой дом на 32 квартиры, сдача планируется в I квартале 2027 года — уточните, что ещё свободно.
The Title Serenity Naiyang от Rhom Bho Property PLC в Най Янге рядом с аэропортом: квартиры от одной до трёх спален, 36–124 м², в продаже 164. В каталоге сдача указана во II квартале 2026 года, поэтому сначала мы подтверждаем статус передачи.
Angsana Oceanview Residences от Laguna Property в Банг-Тао: резиденции с видом на море, две и три спальни, 209–304 м², в продаже три квартиры. Верх этой подборки по цене; в каталоге сдача указана в I квартале 2026 года.
Skypark Elara Lakelands от Banyan Group Residences в Банг-Тао: квартиры от одной до трёх спален, 54–186 м², в продаже 62, сдача планируется в III квартале 2028 года. Горизонт длинный — спросите, как выстроен график платежей.
The Title Vivana от Rhom Bho Property PLC в Камале, на западном побережье: квартиры с одной и двумя спальнями, 30–128 м², в продаже 193, сдача планируется в IV квартале 2028 года. Закладывайте срок ожидания в свой горизонт.
Как мы встречаемся
Для начала хватит 20 минут. Вы называете бюджет, горизонт и то, зачем нужна недвижимость — доход, проживание, перепродажа, — а мы подбираем подходящие объекты с опубликованными ценами, строками расходов и условиями операторов. После звонка вы получаете письменный меморандум: цифры и документы для проверки в виде, с которым могут работать ваш юрист или бухгалтер. День просмотра на Пхукете — по желанию, с нашей машиной в аэропорту. Звонок проходит на русском.
Или напишите менеджеру напрямую
Двадцать минут по видео: бюджет, горизонт и то, что недвижимость должна для вас делать.
Квартиры, опубликованные цены, строки расходов, положение с квотой и условия операторов по подходящим проектам.
Договор и условия программы проверяют наши юристы — или ваши. Письменное подтверждение квоты мы запрашиваем у юридического лица дома.
Бронирование и договор можно оформить удалённо; деньги приходят в иностранной валюте с формой FET; право регистрируется в Земельном управлении лично или по доверенности.
Прямая работа с застройщиками. Мы работаем с застройщиками без посредников, и некоторые проекты попадают к нам раньше, чем в открытые объявления.
Юридическая проверка до движения денег. Мы прямо говорим о сильных и слабых сторонах объекта до любого платежа.
С вами и после сделки. Управление, аренда и отчётность продолжаются после передачи ключей, где бы вы ни жили.
на Пхукете: застройщики, цены, районы
сопровождены от первого звонка до передачи ключей
в продаже, в 380+ проектах; у каждого опубликована цена
вместо комиссии — наше вознаграждение платит застройщик
Рядом с опубликованной ценой покупатель в Таиланде встречает такие строки: сбор за регистрацию перехода права в Земельном управлении, который считается от оценочной стоимости и обычно делится между покупателем и продавцом по договорённости; сбор за содержание общих зон, начисляемый за квадратный метр и часто оплачиваемый вперёд на первые годы; резервный фонд, разовый или регулярный — в зависимости от проекта; ежегодный налог на землю и строения; мебель, если она не включена; банковские комиссии; услуги юриста, если вы приглашаете своего.
Для квартиры от $99,000 (≈ 8,4 млн ₽) строки те же, только меньше. Цифры по конкретному проекту мы даём письменно. Ставки здесь не приводятся: источники расходятся в части из них, и они меняются.
Иностранец может владеть кондо на правах фригольда в пределах 49% продаваемой площади дома. Осталось ли место — это факт о доме, а не о рынке, поэтому до бронирования мы просим юридическое лицо дома подтвердить это письменно.
Если квота исчерпана, обычная альтернатива — зарегистрированная аренда. Предложения поднять квоту до 60–75% или разрешить аренду на 99 лет обсуждались в 2026 году; это предложения, а не закон.
Только то, что написано в договоре. Доход зависит от заполняемости и не гарантирован, если гарантия не записана в договоре. Если она записана, спросите, чем она обеспечена: обязательством компании, эскроу-счётом или банковской гарантией. C9 Hotelworks отмечала в 2020 году, что гарантии в тайских договорах редко подкреплены такими способами, поэтому остаётся только обращаться в суд.
Запросите определение чистой выручки, все вычеты до раздела, допущения по заполняемости, срок, ваши собственные недели и условия выхода из программы. Доли владельца и оператора бывают разными, а вычеты важны не меньше доли.
По Пхукету нет проверенного аудитом ряда данных, и регулятор его не публикует, поэтому процентов на этой странице мы не называем. Агентства рекламируют валовые цифры; важна цифра за вычетом комиссии оператора, коммунальных платежей, сборов за общие зоны, налогов и межсезонья.
На звонке мы показываем собственные цифры оператора по той квартире, которую вы рассматриваете, а меморандум кладёт рядом строки расходов, чтобы вы могли пересчитать сами.
По тайскому закону об отелях проживание менее 30 суток требует лицензии отеля, а в большинстве кондоминиумов её нет. Тайские СМИ сообщали о предупреждениях, адресованных иностранным владельцам, которые сдают посуточно.
Поэтому при чтении программы важна лицензия: спросите, по какой лицензии сдаётся объект и на какой минимальный срок. Сдача на 30 суток и дольше — другой случай.
При покупке — сбор за регистрацию перехода права и налоги, которые по договорённости ложатся на покупателя. Пока вы владеете — налог на землю и строения и налог с арендного дохода: с аренды нерезидента удерживается налог, который засчитывается в тайской декларации, а консультанты расходятся в том, какие расходы можно вычесть.
При продаже налог продавца во многом зависит от срока владения — специальный деловой налог или гербовый сбор, плюс налог, удерживаемый у источника; кто из сторон его несёт, определяется договорённостью. Ставки и пороги в источниках различаются и меняются, поэтому мы не цитируем их, а отправляем вас к тайскому налоговому консультанту с цифрами.
Международным переводом в иностранной валюте на счёт застройщика. Тайский банк, принявший деньги, выдаёт форму Foreign Exchange Transaction — не меньше цены квартиры, — и Земельное управление, как правило, требует её при регистрации кондо на правах фригольда.
Из некоторых стран перевод требует отдельной аккуратности. Маршрут согласуется с банком покупателя и нашим юристом до бронирования.
Кондо в пределах иностранной квоты — фригольд. Виллы и земля оформляются на зарегистрированную аренду, обычно на 30 лет с продлением по договору, или через тайскую компанию.
Структуры с компаниями требуют осторожности: тайские власти в 2026 году занялись компаниями-номиналами, были сообщения о рейдах на Пхукете и в Краби в июне и на Самуи в августе. Юрист должен прочитать любую структуру до депозита.
Публичного реестра сроков перепродажи нет, поэтому срок мы не называем. Планируйте горизонт, а не дату. Krungsri Research насчитала 12 346 непроданных квартир в кондоминиумах на конец 2025 года; CBRE называет риск избытка предложения; Ассоциация недвижимости Пхукета заявила в 2025 году, что считает избыток маловероятным.
C9 Hotelworks в начале 2025 года зафиксировала перепродажи около THB 100 000 за м² против THB 139 000 за новые небрендированные квартиры. Перепродажа — это ещё и продажа квартиры вместе с программой, поэтому условия программы должны передаваться и быть задокументированы.
Да. Бронирование и договор купли-продажи оформляются удалённо; право собственности регистрируется при завершении сделки, лично или по доверенности. Мы всё же советуем один раз приехать до окончательного платежа.
Цена выражена в батах, и аренда тоже. В 2026 году курс колебался от 30,925 бата за доллар 13 февраля до 33,827 — 23 июля, примерно на 9%. Решите, что этот диапазон значит для ваших расчётов, до того как вы примете обязательство.
Напишите, когда вам удобно: видеозвонок в ваше время, письменный меморандум или день просмотра на Пхукете.
Видеозвонок на русском и письменный меморандум после него. Оставьте контакты: менеджер напишет вам и назначит время. Если вы спрашивали о проекте, мы подготовим его цифры.
